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陳寶存:中國樓市最大問題是消費不起冰激淋的小貝要買房 (1)

作者: 佚名  上傳時間:2009-12-25  瀏覽:104
  80、90后的小皇帝們超前消費在住房上的表現有兩種表現:第一由父母出資為小皇帝們購買,這樣的情況主要在收入相對高些的人們。住房價格的連續高漲,先買下來儲備著,或者我們所說的空置著,這是所謂中國住房空置率居高不下的主要根源。對于正在就學階段的80、90后來說,空置是必然的選擇。沒有人告訴你要求你買到手的房子必須直接入住,何況還有很多中青年父母為孩子上學,租住在學校附近,把本來應該居住的住房空置著。每個城市的主城區學校附近的小戶型一居和二居租住的搶手我們是很清楚的。 第二種類型就是小貝和蘇淳們的房奴困局。小貝為了攢錢買房,很努力的生存著,高消費離他很遠是很正常的。在海萍需要借貸付清首付的時候不肯幫忙也在情理之中,首付都要借款的房奴,利息尚且還不起,何況私人借款呢? 但是問題出在哪里?是什么原因造成的這樣狀況。房地產商不是慈善家,更不是宋思明,不能要求因為小貝蘇淳們的超前消費就要降低房價以適應。甚至,不能因為過度的超前消費就要求住房可以保障。 小貝無疑是蝸居中最悲慘的人物。很優秀的小貝,在與宋思明這類的中年成功人士的對壘中,所處的下風是根本不可改變的。古人云男人“三十而立”,但是在現今的社會,過早同居和走入婚姻殿堂已成風尚,只是,一只冰激淋也是剛剛走向社會的小貝們不可承受的,何況房子呢? 房價收入比更是一個在中國樓市失效的數字。這一點來源于中國資信制度的不完善。國家統計局報告指出,1952年至2008年,扣除價格因素,我國GDP以年均8.1%的速度增長,經濟總量增加77倍,位次躍升至世界第3位。 折合成美元,我國2008年GDP為3.86萬億美元,相當于美國的27.2%、日本的78.6%。當年人均國民總收入已達2770美元,按世界銀行標準,我國已經由長期以來的低收入國家躍升至世界中等偏下收入國家行列。 我國城鎮居民人均可支配收入由1949年的不足100元提高到2008年的15781元,農村居民人均純收入由44元提高到4761元。2008年底城鄉居民人民幣儲蓄存款余額達21.8萬億元,比1952年底增加2.5萬倍。
  2009 年10 月末, M2 同比增長29.42%, M1 同比增長32.03%,10 月末,金融機構人民幣各項貸款同比增長34.19%,1-10 月人民幣各項貸款增加8.92 萬億元,同比多增5.26 萬億元,當月人民幣各項貸款增加2530 億元;金融機構人民幣各項存款余額同比增長28.05%,1-10 月份人民幣各項存款增加12.04 萬億元,同比多增5.14 萬億元。當月人民幣各項存款增加2897 億元。并不是80后的收入沒有增長證明收入總額沒有增長,而居民貸款更多的體現為住房按揭貸款的增長。應該認為的是銀行放貸方面的審貸不嚴格。
  按任志強先生的數據,購買主體的60—70%是80后人群,在我們自己的豪宅項目中,父母與子女同買一個樓層的不在少數,只是我們的豪宅貸款由于審貸嚴格,一期800多戶,按揭貸款僅僅28戶,其余均是一次性付款。高收入階層對于動輒200萬一套的200平米以上住宅價格的敏感程度極低。
  但是,中國銀行的審貸很大程度上是寬松的,加上中國資信制度的不完善,很難反映收入的真實水平。當然這一點表現在高收入階層的收入數字不得而知,低收入階層繳個稅的收入極低,但是買房時的收入又極高。中間的差距使得數據源頭極為混亂。美國次貸危機的根本原因在于兩房根據虛擬的數據造成購房評級問題突出,導致美聯儲加息過程中美國房奴不可承受而破產。中國銀行系統對此應該引為教訓。當然教訓應該是對于根本不具購買實力的人群,嚴格審貸過程,抑制不合理消費的抬頭。我們知道的是在歐美國家,收入中的每一分錢都是有據可查的。尼克松折戟的“水門事件”主要原因是貴為美國總統的尼克松竟然雇傭不起高手去偵聽,原因是5000美元對于美國總統來說都是很難籌措到的。而美國所謂次貸危機真實的原因是美聯儲連續兩年的升息,致使低收入階層為主的美國房奴,在1%的利息情況下的貸款,突增至5.2%以上,而美國人的收入是極為穩定的,只能做破產者的美國房奴不會賴賬或者占著房子不走。這是誠信習慣使然。 空置率和房價收入比的基本判斷是失誤的,這也是所謂中國國樓市泡沫的基本根據。但是我認為中國樓市沒有泡沫,判斷的基礎恰恰是上述認識。對于城市化進程剛剛起步,對于欠發達國家的身份,對于先富帶后富的社會現實,貧富分化在短時期內不可改變,更不能去改變。養勤罰懶,而不是大鍋飯體質延續,這是中國改革開放31年最有效的機制。不患寡而患不均的思想根源不改變,中國很難走在世界的最前列。我們尚處于初級階段的經濟活動中,不能也不可能重新回到最差機制的分配型社會。按勞分配始終是初級階段的最有效方式。 小貝們的出路在于先立業后成家,在實力越來越強,成為社會棟梁之前的30歲左右,發展前景才會被看好。真的有實力和前景,未來的丈母娘們是不會渴求你是否已經有車有房,而作為剛剛走向社會,妄自尊大的小青年或者還沒有走進社會的90后來說,基本要求也是丈母娘和海萍海藻們的常青,也別理由抱怨她們跟你要房。 進化到這個階段,在要求男女同工同酬,女性解放的先驅們,仍然在這個關鍵問題上沒有改變,那就是,男人要養女人,這實在是不可思議的。

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