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陳真誠:迪拜危機讓萬科再帶頭降價 (1)

作者: 佚名  上傳時間:2009-12-25  瀏覽:107
  (內容導讀:“迪拜危機”爆發后,王石再次說房地產泡沫,很可能是萬科將再次帶頭降價促銷的重要信號,預示著萬科很可能將在不久之后再次帶頭降價促銷...本文內容系個人觀點,僅供參考,不構成任何人或任何機構、企業做出任何決策的依據,也不構成對文中提及的個人或機構的評價。)
  在政策等因素主導下,中國房價再次瘋漲
  近幾年來,特別是2005年以來,中國房地產市場持續火暴,房地產投資持續高熱,房地產泡沫明顯。雖然政府相繼出臺了系列調控措施,但效果甚微。多年來,中國房價一如脫疆的野馬,一路狂奔不止。經過多年來的持續快速大幅度上漲,房價在短短的幾年內上漲了好幾倍,漲幅相對高的地區甚至達到了五六倍,漲幅相對低的地區也達了二三倍。直到2007年9月27日,央行、銀監會聯合出臺了旨在打擊投資投機性購房的“927房貸新政”后,房地產市場的狂熱在房價飆升數年之后才開始有所收斂。在2008年,房價7月見頂后,步入下降回調的通道。然而,沒過多久,一年的時間都不到,一切都發生了改變。
  2008年10月開始,由于金融危機爆發,政府為應對危機,為刺激消費,為確保經濟增長,在并沒有弄清楚房地產市場的真實情況下,在房地產市場調整剛剛開始、房價下調并沒有到位之際,便不顧市場實際、不顧消費者的一片反對之聲、不顧輿論的批評或質疑,開始了史來最大規模的救市行動。不但各地地方政府紛紛出臺了五花八門的托市救市政策,中央政府更是加足了救市的馬力。中央政府不但宣布了人民幣4萬億元(約合5,850億美元,分兩年執行)的經濟刺激計劃,并在實施積極的財政政策的同時實施過于寬松的貨幣政策,大量投放貨幣,大規模增加投放信貸資金,還祭出了幾乎所有能祭出的房地產刺激政策,推出了降低首付比例、利率打7折及稅費減免政策,客觀上放松了二套房貸款政策,同時下調了房地產開發項目資本金比例。
  在中央政府及各地地方政府的聯手救市下,房地產立即來了個峰回路轉,很快止住了向下調整的步伐,房價于今年3月重新開始出現了月度環比上漲。于是,2009年,在政府態度、政府政策的影響下,房價預期再次向上攀升,自住消費者再次恐慌,投資投機購房者再次瘋狂入市買房炒房。在政府不顧高房價的現實而拼命救市、投資投機購房盛行、自住消費者恐慌入市和通貨膨脹預期、寬松貨幣政策導致流動性泛濫推漲資產泡沫等因素的綜合因素作用下,房價又開始了非正常地快速大幅度上漲。在一些地區,在半年的時間里,在原本高位的基礎上,房價再次上漲了50%,有的地方則更高,有的地方甚至成倍上漲。
  房地產輿論被扭曲,王石一度不再說泡沫
  只是,盡管房價如此瘋狂地上漲,導致大量老百姓買不起房,盡管房地產泡沫積聚得越來越嚴重,可政府依然對高房價熟視無睹,對房地產市場盛行的投資投機行為熟視無睹,對房地產泡沫熟視無睹,甚至還認為房價不夠高,房地產消費刺激得還不夠高,以刺激經濟增長為理由繼續為高熱的房地產添柴加火。盡管市場上驚訝于房價過高、房地產泡沫嚴重的聲音不斷,但政府聽不到也可能聽不進異樣的聲音。各種市場分析、政策建議,在政府的政策面前,紛紛無效。
  在中央政府的態度和政策下,本不愿意房價下降的各級政府官員們唯上面的指示是從。在管制制度和利益驅使下,一些媒體也是報好不報憂。在這種情勢下,市場分析者們盡管看到了房地產存在的問題,但由于心知無力影響政府對房地產的態度、無法影響到政府對房地產的政策,而紛紛放棄自己的立場附和著唱好,于是,房地產輿論幾乎成一邊倒地為高房價推波助瀾。在這種情勢下,市場上慢慢地少有了批評房價過高、房地產泡沫嚴重的聲音。房地產輿論,一如房地產市場一樣,也被政策等因素而被扭曲了。
  就連在2007年低預測了房價拐點、在2008年以前不斷警示房地產泡沫的萬科董事長王石,也一度不再說房地產泡沫了。甚至,萬科還一改其此前帶頭降價促銷的策略,而是采取了漲價策略來迎合市場,導致其市場地位遭受了來自以相對平價策略擴張市場的恒大地產的挑戰。
  不過,萬事總有意外,盡管有太多的人不愿意。就在政府客觀上不愿意房價下降、對高房價依然熟視無睹之際,就在中國的房價在政府的作用力下好象還將大漲幾十年之際,在離中國政府正要召開年度經濟工作會議的前夜,在中東的一個小國家阿聯酋,其轄下迪拜酋長國,爆發了債務危機,房地產泡沫破滅。
  迪拜危機,提醒中國應當提防房地產泡沫
  近年來,迪拜政府積極推行經濟轉型,過度相信金融杠桿作用,大肆融資,不惜拼命借錢負債,大規模啟動泡沫經濟工程投資,希望以大規模投資和吸引消費來刺激經濟發展。迪拜意圖建設、發展成中東首屈一指的金融中心、休閑旅游中心和物流樞紐,推進了3000億美元規模的建設項目。為了吸引富豪前來投資與消費,迪拜積極興建世界級的住宅、奢華的帆船酒店等酒店賓館、娛樂設施,還打算建造全球最大的購物商場,吸引了世界各地的資金和游客。
  金融危機發生前一年,迪拜的房地產價格上漲近5成。2008年10月,正當金融危機在全球大部分地區肆虐之際,在房地產泡沫嚴重的迪拜,房價也開始下降。但在寬松的信貸、投機者泛濫以及迪拜官員們的鼓吹下,迪拜的房地產泡沫越吹越大,其最大的國有開發商即“迪拜世界”旗下的房地產開發公司的首席執行長奧唐納(Chris O´Donnell),卻公布了其最新的超級項目:一項耗資380億美元、包括一座近三分之二英里高摩天大樓的建筑開發項目。奧唐納集合和中國的官員一樣強調說,房地產市場基本面太強勁了,不會發生崩潰。但其后不久,到2008年年底,迪拜的房價便下降了約20%。
  今年6月份,迪拜還宣布將新建一座高達1100米的世界最高摩天大樓。
  至今,暴跌了近50%,大量房屋空置,一些房地產項目紛紛停工停建,甚至取消,開發商們大幅裁員。據報道,在人口只有450萬人的阿聯酋,約有價值4,300億美元的建筑項目被取消,其中大部分取消的項目都在酋長國迪拜。
  這些因素都助長了泡沫的增大,2009年11月25日,11月25日,迪拜酋長國宣布,將重組其國內最大的企業實體、欠債就已達590億美元的“迪拜世界”,將把“迪拜世界”的債務償還延遲6個月。“迪拜世界”這次暫停償債行動,將立即影響到旗下房地產子公司即棕櫚島集團(Nakheel)的一筆下月到期的35億美元伊斯蘭債券。
  “迪拜危機”,宣告了全球最具房地產泡沫的地區之一的房地產泡沫破滅。 “迪拜危機”消息一出,直接觸發了市場信心危機,當日迪拜股市大幅下滑,阿布扎比股指也創下至少八年以來的最高跌幅,并導致全球股市急速下挫,油價、金價等資產價格下跌,更讓人們對世界正在發生新的資產泡沫的擔憂,尤其對新興市場主權債務違約、新興市場政府信用以及引發新興市場“更大規模的主權債務違約”擔憂,歐元走弱,美元走高。全世界的投資人都在瘋狂拋售股票和商品等高風險資產,同時增持現金和安全系數較高的美國國債。再在“溢出”效應、連鎖反應預期的作用下,“迪拜危機”進而導致人們對金融危機的走勢、金融危機可能惡化甚至可能重新引發新一輪金融危機的擔憂。
  爆發“迪拜危機”的主要原因是,多年來,迪拜在經濟結構上簡單集中在房地產建設方面,靠大量借助外來資金開發房地產,采取寬松的貨幣政策和優惠的稅收政策,一直放任房地產泡沫,放任房地產投資投機行為,放任房價上漲。相對照而言,在中國,房地產業也已經被視為重要的經濟支柱,房價也已經持續多年地非正常得大幅度上漲,房地產泡沫嚴重。政府在應對金融危機的做法方面,在放任通貨膨脹、放任房價上漲、漠視房地產泡沫等方面,與迪拜有著太多的類同,甚至在某些方面是有過之而不及。因此,雖然“迪拜危機”可能只是金融危機中的一個獨特個案,中國的銀行等經濟領域與迪拜危機的直接關系不大,但要看到,但對中國應當起到可能是遲到的警示作用:中國,經濟應盡快擺脫對房地產業過度依賴,有必要出手以有效打擊房地產等資產泡沫。
  “迪拜危機”的爆發,對在政府對高房價和投資投機行為的事實性擔保、房價預期向上、房地產投資回報預期向上等因素作用下可能繼續上漲的中國高房價,及時潑上了一盆冷水,提醒中國應當提防房地產泡沫。如此看來,本文陳真誠分析認為,“迪拜危機”的爆發,對中國過熱的房地產來說,應當是件好事情。
  迪拜危機,對中國房地產來說不亞于一次調控
  事實上也是,“迪拜危機”的爆發后,盡管政府并沒有就“迪拜危機”對中國房地產泡沫的警示作用、就中國的高房價等問題正式表態,但已在中國房地產市場產生了巨大的影響。本文陳真誠分析認為,“迪拜危機”對中國房地產市場的效果,不亞于一次來自外部因素的房地產調控。盡管這種效果是被動的,而不是政府的主動調控所致,但有利于促使政府、業界對房地產泡沫的重視,有利于過熱的房地產降溫,有利于抑制過度的房地產投資 投機行為。
  首先,“迪拜危機”,為中國提供了房地產泡沫破滅后果的樣板,對中國瘋漲的房價、過熱的房地產也敲響了警鐘,讓許多中國人再次開始重新反思高房價,反思房地產泡沫,而不再沉悶于房地產泡沫堆積起來的經濟復蘇中。
  其次,“迪拜危機”,改變了了中國房市的心態,改變了許多人對房價的預期。
  再則,在迪拜,僅溫州炒房客的資產,就已經蒸發掉20億元左右。因此,“迪拜危機”,幫助中國教訓了中國房地產投機者,尤其是四處炒房的溫州炒房客,必然給房地產投資回報預期予以重力打擊,讓以溫州炒房客為代表的房地產投資投機者因強烈的危機感而開始在國內城市退卻。事實上,“迪拜危機”爆發后,已經大為改變房地產投資回報的預期,讓房地產投資者開始出貨退市。有媒體報稱,“迪拜危機”爆發后,在北京、上海等地的二手房市場,頻頻傳出溫州投資客緊急轉手房產、收回現金流的消息。而且,目前還未受到“迪拜危機”實質性影響的投資客,在心理上也出現變化。這樣,“迪拜危機”,可能超過政策的影響力,促動房地產投資投機者退出市場,從而促發新一輪房地產拋售潮,從而促使房價下降,推動新一輪房地產調整。
  另外,“迪拜危機”爆發后,中國的房地產輿論再次發生了改變。“迪拜危機”爆發后,輿論已經普遍高度關注高房價、房地產泡沫及政府未來政策等問題。
  而且,“迪拜危機”爆發后,房地產輿論改變,必將在一定程度上影響房地產市場上各方的心態,影響房地產市場各方的預期,可能促使更多的消費者選擇觀望,促使開發商提前采取降價等措施應對未來市場的可能之變。事實上,自“迪拜危機”爆發后,在各地,手機上再次出現了久違的開發商促銷的短信消息。
  由上述分析可知,“迪拜危機”對中國房地產市場的實質性影響已經非常大!“迪拜危機”,已經改變了中國房地產的心態,改變了各界對房地產泡沫的認識,改變包括開發商、消費者等各方面對房價的預期。無疑,這些改變,本文陳真誠分析認為,必然會反應到市場實際中,反應到消費者、投資炒房者和開發商的行為中。
  王石再次說泡沫,萬科很可能將再次帶頭降價促銷
  有必要引起市場重視的是,“迪拜危機”讓萬科董事長不再對房地產泡沫沉默。據12月 4日《華爾街日報》報道稱,王石在接受《華爾街日報》采訪時,再次說起了房地產泡沫。《華爾街日報》報道稱,王石說,中國房地產價格今年出現回升,雖然目前大多數中國城市今年的房價漲幅還不是很大,但在北京、上海和深圳等城市,房價飆升程度令人驚訝。就全國而言,情況還沒有發展成為一場房地產泡沫。但就單獨城市,以及一些主要城市來說,泡沫是顯然存在的。這點毫無疑問,我對此非常擔心。王石還說,他擔心這種勢頭可能會波及二線城市,這樣一來其性質就會類似日本歷時十年、于上世紀九十年代初破滅的房地產泡沫。總的來說,王石對中國經濟前景持謹慎樂觀態度,但他對明年資產價格因為巨額刺激計劃而持續暴漲的前景表示擔憂,認為這種情況可能會很難挽回。王石指出,這種貨幣擴張已經進入了固定資產投資和基礎設施領域,這可不是說喊停就能停的。
  客觀上來說,作為中國最大的房地產開發商的萬科及其董事長王石的言行,對房地產市場具有不可忽視的影響力量。萬科,一直以王石的思想為企業經營思想的靈魂,以王石對市場的判斷來進行企業策略乃至戰略上的決策。如今,“迪拜危機”爆發后,王石再次警告中國房地產出現了泡沫,對房地產泡沫表示非常擔心,對明年資產價格因為巨額刺激計劃而持續暴漲的前景表示擔憂,必然會影響到萬科對未來房地產市場的判斷,對未來房價變化的判斷。那么,接下來,在2007年底、2008年上半年,曾經以快速反應、率先降價促銷以爭奪市場競爭優勢的萬科,將來會不會再次率先降價促銷呢?
  對這個問題的回答是,基于多方面分析來看,尤其結合溫家寶總理11月底在上海考察時在時隔兩年之后再次指出要抑制投機性購房來看,為應對未來市場之變,萬科很可能將再次祭出率先降價促銷這一競爭策略。本文陳真誠分析認為,“迪拜危機”爆發后,王石再次說房地產泡沫,很可能是萬科將再次帶頭降價促銷的重要信號,預示著萬科很可能將在不久之后再次帶頭降價促銷。

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