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國內房價居高不下的需求原因 (1)

作者: 佚名  上傳時間:2009-12-25  瀏覽:136
  要探究現實房價以及形成原因,我們首先要對供求結構進行剖析;其中,根本上要分析需求因素,因為房地產的供給相對固定。顯然,在房價非理性狂飆過程中,支持房價走高的有三種需求力量:一是居民的自住性需求,二是富人的投資性需求,三是炒家的投機性需求;其中,前兩者為真實需求,影響房價的長期走勢,而后者則是虛擬需求,對房價產生短期需求。為此,這里對這三個因素逐一加以解析。
  一方面,投機性需求主要影響房價的短期波動,而不會使房價長期維持在高位。一般地,市場有效運作的一個基本條件是信息完善和對稱,在信息不對稱的情況下,那些擁有信息這就可能通過種種的虛假信息而誤導人們的預期;顯然,房產是一個信息極不完善和對稱的市場,那些掌握信息的房地產大鱷以及中介們就會利用人們的恐慌心理人為地制造住房供不應求的緊張氛圍以牟取超額利潤。特別是,由于在住房的供給受到制約的情況下,有關住房緊張之類虛假信息比較容易誤導人們的房價預期,從而人為地引起房價的不正常上漲;這就是房地產市場中的投機需求,這種需求引起的房市波動也反映在近來年房地產市場的基本現狀中。既然投機性需求是炒家利用房市中的不對稱信息而制造的,它對房地產以及整個經濟的影響是負面的,那么,政府及相關職能部門就可以且應該采取某些措施來抑制這種需求。
  那么,如何抑制投機性需求呢?除了逐漸完善市場機制外,一個短期有效的基本思路就是增加投機的成本,為房地產買賣設置障礙,其基本措施就是提高房地產的流轉、交易稅費(如營業稅、土地增值稅等)。事實上,近年來政府采取的一系列政策都是針對這一問題,如提高二手房轉手的稅費,且產權期限越短的二手房在轉手時須交納的稅費越高,等等。當然,高額的交易稅費所產生的效果是雙面的:一方面抑制了房產的投機性需求,另一方面也增加了房產正常交易的成本,從而會降低了房產資源的配置效率。顯然,正是由于先前多種稅費項目的推出,使得房價逐漸回穩。問題是,既然投機性需求主要影響短期的房價,那么,當由投機性需求產生的房價上漲預期破除之后,衍生出的反向預期效應將會使得房價迅速下跌;而且,經過幾次的向上和向下預期效應的反復,房價一般會達到其理性的水平。事實上,在發達國家和地區,房市波動規律體現得異常明顯;然而,國內房市雖然已經經歷1年多的休整期,但迄今的房價還沒有形成快速下降以調整到理性價位的局面。那么,為什么近年來國內房價上漲如動兔而下跌如處子呢?這就要考慮維持高房價的其他兩類真實性需求。
  另一方面,真是性需求主要影響房價的長期趨勢,而不會造成房價短期的劇烈變動。一般來說,在房價下降過程中阻礙房價下跌的“抗跌”力量往往在于居民對房子的真實需求,這就是房地產中的所謂“不對稱原理”:炒家的投機行為產生房價的峰值,而居民的購買力產生房價的“抗跌值”。事實上,任何商品價格的長期上漲都跟供求有關,而房地產中土地的有限性制約了住房的供給,因而房價上漲的直接原因在于其巨大需求,這是住房市場面臨的真實需求。問題是,在人均收入水平還如此低下的當前中國社會為何有如此大的住房需求呢?這就需要對住房產生真實需求的兩方面進行分析。一者,就一般居民的自住性需求而言,它主要與城市人口的膨脹以及可支配收入的變化有關;二者,就富人的投資性需求而言,它主要與房地產作為投資品的成本-收益以及可支配收入有關。那么,這兩方面的需求是如何影響當前的國內房價的呢?這里進一步作一剖析。
  首先,就一般居民的自主性需求而言,它并不是造成國內房價高居不下的主要原因。一者,盡管國內城市人口在不斷膨脹,但城市的擴容速度要更大,住房供給-人口比更高;二者,盡管國人的可支配收入在最佳,但國內的房價收入比卻在節節攀升。事實上,目前全國大部分大中城市房價收入比超過國際合理標準的上限6倍,其中北京、上海、廣州、深圳、南京等城市都超過了10倍甚至更高。下表顯示了北京、上海、廣州和深圳這四個城市近年來房價收入比的變化趨勢,而且,這個數字很大程度上是被低估了:一者,中國房價的高峰期在2007年,而在很多城市,2007年后的房價比2006年還要再漲20-50%;二者,房價的計算基礎是新房,2005年后新房越來越偏僻,而市中心的二手房的價格要高得多且更抗跌。
  幾個主要城市的房價-收入比[1]
  北京
  上海
  廣州
  深圳
  2004年
  9.11
  6.94
  6.91
  6.52
  2005年
  11.43
  9.35
  8.39
  9.83
  2006年前三季度
  13.55
  15.55
  12.67
  15.76
  注:家庭收入按一家三口年收入之和算,房價按90平方的市場總價算。
  其次,就富人的投資性需求而言,它是推動房價上漲的主要因素。事實上,高漲的住房需求必然就涉及到房市資金問題,而巨額的房市資金則主要來自不斷高漲的儲蓄,這種儲蓄主要來自富裕階層;那么,在一個平均收入如此低的社會中為什么會有如此多的富人、如此巨大的儲蓄呢?顯然,這又與不斷拉大的收入差距有關,也即房價的高漲與當前不斷拉大的收入差距密切相關。試想,如果中國人的購房能力都集中在1/10乃至1/20的富人手中,那么房價會是怎樣的水平呢?正是因為大量的社會資金集中在富人手中,他們可以同時甚至長久地持有多套住房,而其他低收入者則得不到遮體之所。而且,由于當前國內非常不成熟的住房制度,如一直沒有房地產稅等,使得這些富人持有大量房產的成本非常低;而在房價普遍看漲的情況下,他們轉而把房地產動作投資品而非消費品,從而產生了大量的投資性需求。
  顯然,正是由于收入差距的不斷拉大,國內的住房需求也呈現出明顯的結構型。事實上,當前的房價劇漲并不是全面性的,而主要集中在大中城市;在一些城市房價成倍地上漲的同時,全國房價2004、2005和2006年上漲只是9.7%、7.6%和5.6%,這是就住房需求的結構性問題。為什么會出現這樣的反差呢?其實,房屋本身存在明顯的外部性,人們不僅關心自己家庭的外觀,也會關心整個街區的觀瞻,關心整個地區的地理人文;因此,即使某小區內的環境再怎樣優美、設施再怎樣完善,但如果整個地域的環境和設施很差,那么,人們對它的需求也會下降。譬如,當前廣州很多鄉鎮都開發了一些較為成熟的樓盤或小區,但還是提高不了人們對它的需求;目前,深圳、廣州、北京、上海這些城市中那些房價下跌的樓盤也主要在城郊以及較遠的農村。究其原因,當前住房需求的結構性問題的根源就在于,中國小城市或農郊地區的住居環境、交通設施與大中城市相差太遠了;而之所以如此差的根本原因在于那些地方太窮了,這又是收入分配兩極化造成的惡果。正因如此,在城市土地資源如此稀缺的情況下,只要收入分配問題得不到解決,城鄉之間就會呈現出反差極大的二元結構,城市住房也就必然會不斷上漲,從而也就永遠不可能實現“住者有其房”。
  關于收入分配對房價的影響,我們也可以從其他國家的經歷中窺見一斑。例如,日本在1980年以前的基尼系數穩定在0.26左右,但在1983年以后收入分配開始惡化,在1991年日本的基尼系數達到了0.38,而房地產價格也處于歷史峰值;同樣,香港一直是世界上基尼系數最高的經濟體之一,其基尼系數似乎很少低過0.5的,其地產達到峰值的1997年也是基尼系數地高峰期0.53。當然,如果收入差距持續存在,那么,房價就缺乏社會大眾的真實購買基礎,從而必然會:或者房價普遍下跌,或者呈現明顯的二元結構。譬如,隨著經濟“泡沫破滅”,日本的房價從峰值開始崩潰而下,下跌幅度達到了40%;同樣,香港的房價在金融危機后3年內整體性跌去了70%,美國的房價在次貸危機以來已經從峰值已經下跌了40%以上。當然,在中國這種地域廣大而收入很不平均的社會,大城市的房價會受到富裕階層強大購買力的支撐,從而在短期內很難降下來,這是像北京、上海、廣州以及其他省會城市房價持續高漲的基礎。
  最后,需要作一解釋的是,既然收入差距的拉大是10多年來的基本趨勢,那么,為什么房價高漲在近幾年突然凸現,或者,住房需求為何集中在這段時期?這就需要對近年來一些列的時候制度安排做一整體性的分析,因為影響住房需求的不只是收入者單一要素,而與其他社會制度安排密切相關;在某種程度上,某些欠周全考慮的社會制度改革極大地影響了當前的住房需求,從而推高了房價。譬如,20世紀末21世紀初的住房市場化改革就極大地抬高了各階層對住房的需求:一方面,那些獲得極其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者,他們有財有勢,在房價上漲過程中不但有能力并且積極購買第二、三套住房;另一方面,那些沒有享受到福利分房好處的往往是那些無才無勢的弱勢者或者踏入工作不久者,由于實物住房的取消而面臨著住無定所的不穩定狀態,因而會產生了在短期內被動購房需求。此外,諸如大學生從的就業制度改革也會影響住房需求問題,因為在市場自主擇業的情形下,就業單位越來越不會提供甚至是臨時性的住宿安排,這使得大學生一畢業就面臨著巨大的住房壓力,這些都產生了短期的住房集中需求。
  那么,如何抑制投資性需求呢?顯然,根本的措施是要促進收入分配的平等,但這一目標的實現是漫長的;而短期內具有可操作性的現實思路則是增加投資的成本,為房地產持有設置障礙,其基本措施就是提高房地產的持有稅費。譬如,可以對房地產征收土地使用稅:物業說是按照住房面積征收的,并且實行累進制的稅率;或者,實行國際通行的物業說,物業說是按照房產價值征收的,并且實行累進制的稅率國家。顯然,由于占有的土地和房產越多,就需要繳納越多房地產稅,因而富人將更愿意將資金投資在其他能夠帶來回報的地方,而不是消費在只有支出而沒有回報的地產上。當然,還可以同時規定,在一定使用面積和房產價值之下的自住房減免持有稅,以鼓勵自住性購房需求,并有助于進一步維護弱勢者利益。顯然,這種物業稅政策也有利于社會公平和合理配置房地產資源,因為房地產資源本身具有強烈的稀缺性,而物產稅有助于防止這種公共性稀缺資源的閑置和濫用。
  可見,當前國內房價的高漲主要是炒家的投機性需求和富人的投資性需求所致,因而要解決當前房市的畸形需求問題,就要就投機性需求和投資性需求作有針對性的探索。一般地,投機性需求源于當前房地產市場化過程中的配套制度不健全,而投資性需求則根本上與收入差距的拉大密切相關。顯然,兩者都有賴于政府發揮其積極有效的引導作用:前者要求政府及其相應的行業協會等社會機構進行信息披露,有效地引導社會大眾的住房需求,以防止某些人利用私密性信息來牟取高額利以,防止房市短期的跌宕起伏;后者要求根本上解決收入分配和房地產制度問題,使得住房需求在社會中更為平均,以防止富裕者通過占有大量房產造成的供求緊張,防止房市長期的高居不下。而且,針對這兩者在特定時期對房地產市場影響的主次地位,政府也可以采取某些相繼抉擇的稅收政策:物業稅和流轉說;其中,物業稅主要是為了抑制投資性需求,防止房價長期居高不下;流轉稅則主要是為了抑制投機性需求,防止房價短期劇烈波動.

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