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陳寶存:不要被商品房空置指標誤導,買房宜早不宜遲

作者: 佚名  上傳時間:2009-12-25  瀏覽:106
  在接軌的過程中,我們的拿來主義,使得很多指標或者名詞無法與國內指標、名詞銜接。房價收入比如是,商品房空置率指標也如是。但是我們往往用不一致的指標體系的國際通行版本,衡量被暫且應用在中國指標之上的指標,自然要產生很大的誤導。 國家統計局前十月商品房統計數據顯示,10月份全國商品房空置面積分類指數為91.07,比9月份下降0.36點,比去年同月下降4.24點。9月末,全國商品房空置面積為9777萬平方米,同比下降3.7%。其中,商品住宅空置面積為5703萬平方米,同比下降13.2%。而空置時間在一年以上的商品房面積為5663萬平方米,所占比重為57.9%,比去年同月提高15.9個百分點。
  那么我們回頭看國際通用以及中國指標的差距: 遍查資料:國際上通用的住房空置指標,是住房空房率,即以一個國家或城市的實有住房總數為分母,以空房總數(一般指實際空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)為分子,計算出空房率。而目前美國的空房率為9%~10%,英國的空房率也在10%左右(最高年份曾達到過13%)。西方國家的專家認為,維持10%的空房率,是這些國家經濟發達和住房富裕的表現。有了10%的空房率,就不會產生住房緊缺現象,人們流動到任何一個城市去,都能很容易地租房或買房,人們對住房有了較大的選擇余地,有利于在經濟發展中不斷地調整產業結構、調整工作崗位和加速人才流動。 這個概念在我的以前文章中也一直提及。我認為合理的消費是戶均三套以上住宅,也就是父母一套,給兒女準備出一套,用于出租一套到兩套。進城務工和經商人員大多來自于農村,經商哪怕就是小賣店,或者小吃店,也不可能要求務工經商人員自己帶上農村的房子,帶上農村的小賣店,而只能在城市租房,豪華一點的還要租居住和營業的場所。這便是我們不理解的投資需求。而目前商品房開發的區域很多是郊區和城市邊緣,配套要經過許多年才可以完善,這些商品房的銷售一個項目可能需要4、5年才能實現。 然而我們的所謂商品房空置率,與西方通用指標卻并不相同。我們于20世紀90年代出臺了空置商品房指標。這個指標規定,統計年度到12月31日已建成而未售出的商品房,均為空置商品房。在計算住房空置率時,最初曾經用當年建成商品房總數為分母來計算,后來又改為用當年建成住房總數為分母來計算(目前仍較多地使用這一計算方法)。為了使統計指標能比較準確地反映商品住房的銷售和積壓狀況,有關主管部門針對住房空置指標存在的缺陷,在2003年做出補充規定,決定將相關指標補充為:住房建成1年以內尚未銷出的為待銷商品房,1~3年內未銷出的為滯銷商品房,3年以上未銷出的為積壓房。 但是這一指標在日常的統計中并沒有真實運用。我們沿用的商品房空置指標一直是不準確的,得出的結論當然也是錯誤的。 我們可以看到的是歐美的住房空房率指標反映的是在全部住房中空房所占比重,我國住房空置率指標則只反映當年建成住房中尚未銷出住房所占比重,把住房空房率10%%的警戒線直接套過來用于我國的住房空置率警戒線,得出的結論也就基本錯誤。那么現在的很多學者眼里的泡沫,源于對指標的誤讀。還有就是我們感官上的商品房空置,是否入住是我們很多銷售人員慣用的,甚至發明出數燈頭的方式。 泡沫論與商品房搶購同時存在只能說明泡沫論出了問題,也只能出在商品房空置指標上。市場狀況作為消費者是有準確感覺的。致使商品房價暴漲,主要原因不是開發企業的炒作,也不是地方壟斷土地供應,而是不合理的消費理念造成的同一時點入市搶購商品房。這也是我近期一直強調限制不合理購房的主要原因。 而且美國次貸危機的警示作用恰恰是兩房對根本不具備買房能力的最低收入階層提供貸款,這才是最危險的局面。 但是,土地緊缺不可改變的現狀和將來,土地價值日益提高也不可改變。那么總趨勢是房價一直因為地價上漲而上漲。而中央工作會議,對收入的分配調節才是解決購房問題的關鍵,收入增長而不是房價下降、地價下降。所以,買房宜早不宜遲。

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